2026 年法国房产税大变革：中国人在法国如何应对？
背景：为什么法国要在 2026 年大改房产税？
对于居住在法国、打算买房、已买房、或从事房产投资的中国人来说，2026 年将迎来非常重要的政策变化——房产税相关制度的大规模“重估”。
核心原因包括：
法国税务部门（DGFiP）发现大量房屋档案（cadastre）长期未更新
许多老房登记中缺失现代住宅应有的“舒适设施”（厕所、供暖、浴室等）
税务计算基础不反映真实居住条件
政府决定自 2026 年起全面更新登记，并按真实情况重新计算房产税基础
这意味着：
你房子里的厕所、淋浴、供暖、厨房等，以前可能没算税，现在要算了。
改革影响：哪些人要多交税？幅度有多大？
影响户数：约 740 万户房主需要补税
根据法国媒体（Connexion France）与房产行业分析（Capifrance）：
预计 740 万套房产 会被重新评估
其中 25% 独立房屋、15% 公寓 会受到影响
原因多为：浴室、卫生间等在老档案中未被登记
涨幅：平均每户约 63 欧元，但可高可低
官方给出的平均涨幅是 63 欧元／年
实际涨幅取决于：
你所在城市的税率（每个市镇不同）
房子新增的“虚拟面积”数
你的房子是否原本“少登记了很多东西”
简而言之：
以前房产税偏低的人，现在要补齐差额；越老的登记，越有风险。
对出租投资者影响更大
持有成本上涨
租金收益下降
现金流紧张的投资者压力会更明显
如果你是为了出租而买房的中国人，这些变化务必提前纳入你的成本预估。
2026 年法国房地产的其他重要税制变化
出售房产可能更贵：资本利得税规则收紧
根据 PAP（房产行业媒体）：
未来出售房产，即使是主宅，也可能不再自动免税
若持有时间不足 5 年，税务成本恐增加
投资房产（第二套房）税负更重
租赁税制不再优惠：房东折扣（statut bailleur privé）被取消
原本政府准备给房东提供折旧优惠，用于长期出租房，但该政策已在 2026 预算案中被取消。
这意味：
房东持有出租房的税务压力进一步加重。
与能源改造绑定的政策将更常见
法国政府更倾向于给以下情况补贴：
节能改造
壁炉/锅炉更换
隔热升级
高能效住宅（DPE 等级更高）
未来，能源不达标的房子将更难出租、并面临更多税务压力。
对在法中国人的意义：这一轮改革特别要注意什么？
为什么这一轮改革对中国人影响尤其大？
1. 很多中国人买的是老公寓，登记信息不完整的概率很高
巴黎、里昂、马赛等大城市的公寓很多建于 19—20 世纪，cadastre 缺失情况普遍。
2. 华人偏好出租收益，但税负提高会压缩回报率
出租房的现金流模型会受到明显影响。
3. 很多中国人不了解法国税务系统，容易在补税时措手不及
尤其是忽略了“虚拟面积”的概念。
4. 卖房可能更贵，投资周期需要重新规划
建议：现在就应该开始做哪些准备？
确认你的房产税档案是否完整
去税务局（DGFiP）或市政厅（Mairie）检查 cadastre 资料，看以下设施是否已经登记：
室内厕所
浴室 / 淋浴
供暖系统
厨房
其他属于“舒适设施”的内容
若未登记，必须提前申报，以免被动补税。
为出租房重新评估现金流
包括：
房产税上涨
DPE 不达标的风险
空置期变长
租客议价空间变大
规划好未来是否要卖房
如果你未来要出售：
注意持有时间
注意资本利得税
避免政策窗口期变动带来的额外税费
考虑做一些节能改造
这不仅可能带来补贴，还能提升能源等级，使房子更保值、更好出租。
展望：法国房地产未来走势（从中国人视角）
短期（1–2 年）
税务成本上升 → 投资收益下降
出租市场更紧张 → 租金可能上涨
一些低收益房东会选择卖房
中期（3–5 年）
高品质、高能效房产更抢手
低能效、老旧房产将贬值
租赁法规更严格
长期（5–10 年）
法国房地产投资将从“税务套利模式” → “品质与长期收益模式”
在法中国人若选对房产类型，会更稳、更安全
总结
2026 年的法国房产税改革，是十年来最重要、最深度的一次制度调整。
它会影响：
持有成本
租金收益
现金流稳定性
出售时的税务成本
房屋未来的升值/贬值走势
对于任何在法国已经购房、准备购房、或准备长期投资的中国人来说，现在就必须开始准备。